Edificio Imperial, una estructura sobre un espacio…¿vacío?

Hace no mucho, dando un paseo por Madrid, pasé junto a un edificio que a simple vista parecía normal… hasta que me paré y descubrí algo muy diferente en él y en un curioso espacio vacío que existía en la planta baja. No pude evitar preguntarme ¿por qué tiene ese soportal?

No parece el clásico soportal de acceso a un edificio, este es más grande y lo atraviesa de lleno de sur a norte, permitiendo el paso entre un lado y el otro. ¿Qué clase de promotor iba a desaprovechar tanto espacio del cual podría obtener beneficio? No parecía tener sentido.

Pero vamos a situarlo primero. El edificio en cuestión se autodenomina “Edificio Imperial”, o eso podemos leer en su fachada, y está en la Plaza de Francisco Morano en el madrileño distrito de Arganzuela, a pocos metros de la Puerta de Toledo. Su construcción data de 1997 así que podemos calificarlo como bastante nuevo, siguiendo la tónica del barrio donde se encuentra con construcciones de esos años más o menos. Si echamos un vistazo al catastro vemos que lo llama por su propia dirección, es decir Plaza de Francisco Morano 3, pero en adelante vamos a hacer caso al letrero de su fachada y lo llamaremos Edificio Imperial.

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Volviendo al tema que nos ocupa, el extraño soportal, resulta que si hacemos una medición de lado a lado salen unos 14 metros, una distancia completamente desmedida para situar solo dos accesos que dispone a cada lado, y no parece encajar con ninguna ordenanza municipal sobre soportales y vuelos. Parece algo mucho más específico.

Además, no deja de llamarme la atención la “extraña” forma que tiene la parcela. Quiero decir, que parece que precisamente ese soportal se hubiera creado para dar una conexión entre la rotonda de la plaza y la especie de calle peatonal que continúa detrás del Edificio Imperial, pero la pregunta de nuevo es: ¿por qué? ¿qué clase de propietario hace a voluntad una pequeña calle peatonal y abierta al público dentro de los límites de su parcela privada? Uno muy generoso claro, pero esto es urbanismo y nos guste o no, nadie es generoso. Y, si había que hacer ahí una calle peatonal por lo que fuera o porque quien diseñó el barrio lo deseaba, ¿por qué no sencillamente reorganizó las parcelas de otra forma? No sé, está claro que en 1997 alguien quiso hacer un edificio “a cabalgavía” (por cierto así se le llama a este tipo de edificio en la jerga de los arquitectos), sobre una calle peatonal.

Lo de que nadie es “generoso” en urbanismo se debe a una causa fundamental, y es que absolutamente nada es aleatorio. Y como todo tiene un por qué; pues es sencillo, revisemos el propio planeamiento de Madrid que precisamente data de ese año, 1997 (PGOUM). Algo debe poner en la ficha de esa parcela que explique el por qué de ese espacio vacío.

Comienzan las curvas. No pone nada específico, pero el hecho de que hable de esa parcela como “afectada por la operación P.V.F” me hace saltar todas las alarmas. ¿Qué es eso?

Pues, ni más ni menos que el Pasillo Verde Ferroviario de Madrid, una de las mayores operaciones urbanísticas hechas en España, la mayor hasta entonces. Sabemos entonces que el edificio, de 1997, es resultado de dicha operación, ejecutada entre 1989 y 1996, por lo que corresponde al anterior PGOU de Madrid.

Llegados a este punto y antes de seguir revisando el posible origen del soportal, es importante e interesante profundizar un poco en la historia de dicha operación urbanística.

Históricamente, Madrid ha tenido dos estaciones ferroviarias: “Norte” (lo que hoy llamamos Príncipe Pío) y “Mediodía” (Atocha). En ambos casos se trataba de estaciones terminales, es decir que los trenes nacían o morían siempre en ellas; por lo que no existía, en origen, una conexión efectiva entre ambas. Debido a esta circunstancia se construyó en el siglo XIX un bypass que las unía circunvalando el “pequeño” Madrid de entonces por el sur, por lo que hoy en día conocemos como Arganzuela.

A medida que la ciudad de Madrid fue creciendo y expandiéndose hacia el sur, esa vía férrea comenzó a ser un problema. Una barrera física que condicionó el desarrollo de dicho distrito, una enorme brecha que hizo de toda la zona un espacio poco atractivo y bastante degradado. Aquí lo podemos ver desde una fotografía aérea en 1956:

¿Qué hacer con este problema?

Pregunta que encontró respuesta a mediados de los 80: “¿y si soterramos esa vía y eliminamos la barrera física a la par que reacondicionamos la zona?”. Una idea muy novedosa entonces: supresión de la vía en superficie, eliminación del tráfico de mercancías, e integración de la vía resultante en un nuevo sistema de cercanías para pasajeros.

Así nació el Pasillo Verde Ferroviario, un soterramiento de algo más de ocho kilómetros que cambió por completo la fisionomía de Arganzuela y liberó un gran espacio sobre el que se pudieron levantar miles de nuevas viviendas, espacios comerciales, terciarios y dotacionales. Todo un gran hito urbanístico para Madrid. Fue ejecutado en la mayor parte de su recorrido mediante la técnica de muros pantalla o en trinchera y únicamente fue necesaria tuneladora en el tramo que discurre bajo los Campos del Moro, hasta llegar a Príncipe Pío.

La historia está clara, pero ¿qué tiene que ver entonces con nuestra peculiar parcela y su más peculiar soportal? Pues…

¿Os habéis estado fijando con detalle en las fotografías anteriores? ¿habéis intentado situar la parcela sobre ellas? Si no es así, es preciso hacerlo, porque ahí está la gran respuesta que estábamos buscando:

Nuestra parcela… ¡está sobre las antiguas vías! ¡¿cómo es posible?!

Donde ahora está el Edificio Imperial, antes de que se hiciera el Pasillo Verde ferroviario ¡pasaba la vía que unía Atocha con Príncipe Pío! ¡justo por ahí! Quizá eso tenga algo que ver con su peculiar forma.

Aunque, hablando con propiedad, la vía no “pasaba” por ahí, puesto que hoy en día sigue pasando. Recordad, fue soterrada, así que continúa discurriendo por ahí… ¡pero ocho metros bajo el suelo! De hecho, es la actual línea de cercanías que une las dos mencionadas estaciones a través de Delicias, Pirámides y Méndez Álvaro.

Y claro, es bien conocido que las vías férreas, las carreteras, las vías pecuarias, las playas… son de dominio público. Entonces… ¿se puede levantar un edificio de vivienda privada sobre un suelo de dominio público?

¡No está sobre el suelo, hay un espacio vacío! ¡urbanismo te quiero!

¿Sorprendidos? Vamos con la jugada, que es una de las buenas:

Cierto, las vías pasan bajo nuestra parcela, pero el hecho fundamental es que no debajo de nuestra parcela “en general” sino justo bajo ese soportal, y, ateniéndonos al derecho sobre dominios ferroviarios, ese suelo aún con las vías soterradas continúa afectado por el dominio público que toda infraestructura de estas características posee. En otras palabras, es una vía pública. Por este motivo el PGOUM nos decía “afectada por el P.V.F”.

Esto era un fuerte condicionante para la parcela resultante del planeamiento del Pasillo Verde (1989), la entonces llamada Parcela 13 y en cuyo documento original del plan de urbanización de 1994, y que podemos ver a continuación, leemos el siguiente texto:

“El volumen edificado deberá tener una parte diáfana en planta baja, y en toda la altura de esta, con un ancho de catorce metros (14 m) y una profundidad de catorce metros (14 m) para permitir el paso público peatonal entre la vía de nueva creación sobre el trazado del ferrocarril, y la Plaza de francisco Morano.”

Por lo que, tal y como sospechaba, el soportal no era fruto de la generosidad de un constructor sino de la obligación que le imponía el derecho ferroviario, un derecho en nombre de los propietarios de esos catorce metros, es decir, todos los españoles.

¿Y por qué catorce metros y no diez o dieciocho? Pues porque resulta que eso también está regulado. La actual Ley 38/2015, de 29 septiembre, del sector ferroviario, y en sustitución a las anteriores cuyos preceptos a colación no varían, se establece lo siguiente:

Preceptos que la Comunidad de Madrid, en este caso, desarrolla más en profundidad en la legislación autonómica sobre sector ferroviario y viene a decir que, en suelo urbano como es el caso que tratamos, se deben dejar a cada lado de la plataforma donde se sitúan las vías cinco metros adicionales y que, todo ello junto, formará lo que llamamos el dominio público del suelo. Amén de otros espacios más allá de ese límite no aplicables en el suelo urbano.

Habida cuenta de todo esto y haciendo unos sencillos números: si una plataforma ferroviaria suele tener entre cuatro y cinco metros de ancho y le sumamos otros cinco metros más a cada lado nos salen catorce metros y ahí lo tenemos. Los catorce metros justos, mínimos y exactos que tiene nuestro soportal. Suelo de todos, presente a lo largo de los ocho kilómetros de soterramiento.

Aunque claro si bien es cierto que, sobre el propio suelo o sobre la superficie no hay nada, es igualmente cierto que cuatro metros más arriba sí, en forma de vuelo entre ambas fachadas coincidentes con las paredes del túnel ferroviario. ¿Es esto posible o es una trampa?

No, no es una trampa. Es una interpretación de la Ley que no es para nada nueva sobre este tipo de situaciones. Nos viene a decir que mientras el espacio de dominio público sea accesible a cualquier ciudadano y que se pueda garantizar el mantenimiento de ese suelo y de cualquier infraestructura que discurra bajo o sobre él, se pueden hacer determinadas concesiones “para el interés particular” de forma excepcional, especialmente “cruces aéreos o subterráneos”. Podéis leerlo en el párrafo señalado en rojo en el desarrollo de la legislación ferroviaria en Madrid.

De esta forma es perfectamente posible compatibilizar un suelo de esas características con un aprovechamiento particular. Y por ello, como se debía garantizar la afección del túnel ferroviario, el soportal era inevitable si luego se deseaba aprovechar esa porción de parcela en altura. Algo así como los famosos derechos de aire de Nueva York. De haber ocupado el terreno a nivel superficie, la planta bajaba habría condicionado irremediablemente la infraestructura.

Y como broche final, no puedo dejar de mencionar un detalle esencial que los más avispados habrán captado desde el principio, y que estaba en las primeras fotografías. Quizá el detalle que me dio la pista clave para entender qué podía estar pasando en el Edificio Imperial: el carril bici.

¿Dónde se ha visto que un carril bici, que es público, atraviese de lleno una parcela privada? Claro, es que justo por donde atraviesa, ahora sabemos que no es suelo privado, sino algo mucho más interesante y complejo. Una de esas cosas que, a los amantes de esta disciplina y muy de vez en cuando, nos saca una sonrisa.

Urbanismo son grandes planes, pero también pequeños detalles que pueden ocultar verdaderas historias, como la del Edificio Imperial; que en cuyos catorce metros volados escondía siglos de historia de Madrid, derecho, antropología y arquitectura. Todo un espacio testigo digno de ser mencionado.